家づくりの基礎知識［日本の住宅産業］

同じ仕様・規模で、同じ家を日本と米国で建てるとします。すると、その価格は日米の建築基準、業界構造の違いから日本の購買者は米国に比べ高価格の買い物をしています。その原因を一つづつ探ってみましょう。
今日の日本では大手住宅メーカーの存在が大きく、新築される住宅に占める割合は、大きなものになっています。そのため、次第にメーカーの営業力が地場の中小工務店を圧倒し、経営困難に陥る工務店が近年増えています。

一方で、大手一流メーカーに建設を依頼したら実際には近所の工務店が工事に来た、というのはよくある笑えない話です。それならはじめからそこに頼めばよかった、というケースをよく耳にします。 大手住宅メーカーといっても多くは商社であり、その本業は受注業であると言ってよいほどです。つまりメーカーは元請であり、実際の工事は地元工務店が下請けするのです。
「日本で新築される住宅の大きな割合をハウスメーカーが建てています。」と言いましたが、正確には「ハウスメーカーが売って工務店が建てています。」と言うべきかも知れません。次に「大手メーカー」の特徴を見てみましょう。

サービス・業務ごとにその特徴を以下に示します。

細かいプランの検討をしていられる余裕がない方などは、メーカーに依頼するのも良いと思います。その場合は、決定の前に自分なりにどれだけの選択肢を検討したか？と振り返ってみるのがよいでしょう。

なくしても住宅の品質には影響しないコストとは。

高品質な住宅をそれに必要な最低限のコストで建てたい。誰にとっても自明な望みです。コストを下げる第一のポイントは、工事に直接関係の無い間接的なコストを省くことです。間接コストをなくしても住宅の品質には影響しません。同じコストならより高品質な住まいが実現します。
間接コストの内訳

顧客が大手ハウスメーカーに支払う住宅価格の約3割は営業経費であるといわれています。住宅のグレードはコストの影響を受けます。コストダウン対策が整ってから、可能な予算の範囲で最高のグレードを目指してください。

基本は「間接コストを外す」

まず、間接コストはすべて建築主が負担しているということを念頭におきましょう。 間接コストが生じない方法で家づくりのパートナーを選ぶ。これが基本です。
ここまで読むと大手ハウスメーカーの分が悪いようです。しかし、ハウスメーカーにもメリットがあるので、同程度のグレードの住宅を建てるためのコストは必ずハウスメーカーが高いということはありません。ただし厳密に同じグレードならば、話は別です。

営業経費を外す

確実に施工されてはじめて品質が確保されます。つまり、施工を依頼すべき工務店の要件は営業力より施工力です。そうすると、確かな工務店に直接発注するのがいいのです。
これは「組織のサイズに係わる人件費」のスリム化にも通じています。
「集客力は弱いが施工技術が確か」そういう工務店を選んでそこに直接依頼するのがこつです。そうすれば、営業経費が無い分だけ大手住宅メーカーより30％ほど安く家を建てられます。

中間マージンを外す

しかし、まだ工務店に直請けさせれば全て良しとはいきません。他の要因がコストダウン効果を相殺してしまうことがあるからです。すなわち、大手メーカーには安価で建材を大量仕入れできるメリットがあります。工務店がメーカーの下請けで施工するときは割安な建材をメーカーから支給されるため、結果的に直請け注文の場合の金額とあまり差が出ない場合があります。
他のコストアップ要因も排除する必要があります。逆にいえば、まだコストダウンの余地があります。どんな要因があるでしょう。

コストアップ要因？ 重層的請負方式
日本の重層的な請負方式があります。建築主→元請→下請け→孫請けという形です。顧客が元請に支払うお金の実際の内訳は、各工事区分ごとに必要となる金額のほかに元請の利益として一定割合が上乗せされます。業務上の正当な対価であるとは言い切れない、下請けの工賃に対する単純な上乗せ（マージン）もあります。工務店の見積り金額には大抵、根拠のない利益が紛れ込んでいます。

コストアップ要因？ 流通システムの影響を排除する
もう一つ日本的なコストアップ要因として「流通システム」があります。 近年は輸入住宅ハウスビルダーや工務店が、直接現地で建材を調達するケースもありますが、多くは商社や専門の輸入業者、あるいはバイヤーから購入しています。 建築主は本来の品物の値段より高い、それぞれの利益が加算された金額を支払うことになります。

国内建築資材の流通経路
　部材メーカー ⇒ 中間業者Ａ ⇒ 中間業者Ｂ ⇒ 小売店 ⇒ 工務店
輸入建築部材の流通経路
　建材 ⇒ 外国輸出業者 ⇒ 外国の輸出港 ⇒ 日本の輸入港 ⇒ ストックヤード ⇒
　　　　商社・輸入問屋・国内代理店 ⇒ 国内二次問屋 ⇒ ハウスメーカー・工務店

ITを活用することにより営業経費を必要最低限に抑え、組織をスリム化し、工賃と建材費を標準化すれば、日本でも北米価格（日本で建てる場合の約半額）の住まいづくりができます。
インターネットが普及した今、フューチャーハウジングシステムズには営業経費を抑える手立てが整いました。あと必要なのは、工賃と建材費の標準化です。それは上記の要因を克服することに他なりません。これにはさらに思い切ったシステム改革が必要です。フューチャーハウジングシステムズの最終目標は、北米価格での家づくりです。だから私たちは中間マージンの排除を今後も推進していきます。
率直に、フューチャーハウジングシステムズはまだ工賃と建材費の標準化には至っていません。しかし現時点でもフューチャーハウジングシステムズは、北米価格には及ばないまでも、およそ30％減のコストで家づくりを実現しています（対ハウスメーカー比較）。