家づくりの基礎知識［国際標準価格］

今ＩＴ革命の中、インターネットの普及で真のボーダレス時代を迎え、内外の価格差に対する関心も一段と強くなっています。 あらゆる産業において、商品の製造原価、メーカーと流通の適正利益を除くすべてのコストを極限まで減らす作業が進められています。これは国内価格をグローバルスタンダードに是正する動きです。 庶民の暮らしに直結する「衣、食、住」のうち「衣と食」は、いわゆる「良いデフレ」が急速に進行しています。しかし、これまで国際マーケットでの競争の波にさらされなかった住宅産業だけは、いまだその圏外にいます。

今、北米（アメリカ、カナダ）における住宅価格を単純に為替換算すれば、購買力平価を考慮したとしても、日本でも安い住宅を入手可能なはずですが、現状はそうなっていません。北米と同じ2×4工法、同じ材料・品質の住宅を建てるなら、日本の顧客も同じ価格で取得したいと思うのは当然です。

この問題の大部分は意外に単純な理屈で解決されます。すなわち、顧客と地場建設業者との請負関係に立ち返るというだけのことです。日本では戦後間もない頃までこの伝統が存続していました。 以下、日本の住宅の内外価格差について考えてみましょう。

日本のハウスメーカーはゼネコン！？

北米においては、「ホームビルダー」という言葉はあっても「ハウスメーカー」というのはありません。「ビルダー」とは、文字どおり建設、施工業者を意味します。一方、日本の「ハウスメーカー」は自らは直接施工しません。これは、「ゼネコン」と同様の重層的な下請制度に乗った元請なのです。

元請の関心は専ら、顧客に提示した見積り工事費の何割掛けで下請や資材業者に発注できるかにあります。下請業者や資材業者はその範囲内でいかにやりくりするかです。

元請である日本の「大手住宅メーカー」はモデルハウスの建設、広告宣伝、営業スタッフに多額の資金を投入します。その費用（販売・管理費）は総経費の50％を超えます。結果、その集客力は地場の工務店を圧倒してその市場を奪い、結果的にこれを下請化させてきました。

顧客が買う「商品価値」とは本来関係のない「集客・販売力」に膨大な経費を投入する日本の大手住宅メーカー。その構造と規模は世界の歴史上にも例を見ません。住宅メーカーの価格設定では、顧客が支払う「建設コスト」（価格）は本来の建設コストにメーカーの営業経費分が上乗せされた金額（住宅価格の28〜36％を占めると言われている）です。

その結果、日本国内においては国際的な価格水準とはおよそかけ離れた高価格体系がまかり通り、顧客はそれと気づかずにこれを容認してきたのが現状です。

業者を選別するための合理的な方法は？

工務店は顧客から直接受注し工事を施工監理するため、資材、工賃について完全に掌握しています。下請を使う場合でも資材の価格については調達主に依存せず同額です。工賃についても同様です。見積書の資材費、工賃は、施工の内容をそのまま表しています。工務店の利益も別個に利潤としてはっきりと計上され顧客に提示されます。

そんなことは当たり前、でしょうか？

北米では誰でも、建設業者の使用するものと同じ積算資料を街の書店で購入することができます。消費者はあらゆる工事ごとの資材費と労務費の詳細を知ることが可能であり、その価格は建設業者から提示されるものと同じです。

日本の見積書では、材料、工賃が一式で計上される場合が多いです。仮に分離した積算がされていても、実際に元請が出費する資材価格や工賃は、顧客に対する積算内容とは別物です。日本の場合は元請業者の利益が資材費や工賃に上乗せされます。だから見積書の同じ項目につけられる価格には、各社共通の基準がありません。その結果、住宅の見積明細を見ても実際に何に対していくらかかるのかは不明です。

日本で仮に同じ内容の建物について顧客が数社の見積りを手にしたとしましょう。資材費、工賃、工務店の利益等の本当の金額が非公開にされているために、それらは見かけ上、各社まちまちの数字になります。これは、同じ建物の見積もりでも各社間で互換性がないということです。 つまり顧客には、業者を選別するための合理的な方法がありません。実際に建築される建物とは関係のない観点で判断することになります。

流通プロセスの改革も輸入住宅普及の要件です。

価格の透明性が確保されている北米においては、資材、建材メーカーと建設業者の間には、ディストリビューターが存在するだけです。日本ではどうでしょう。

国内で調達される建材、設備工事資材などの流通の重層構造には、日本の住宅産業が抱える問題点が凝縮されています。何段階もの中間マージンが資材のコストアップ要因となっている構図は、建築工事における下請制度とよく似ています。

「輸入住宅」の内外価格差を是正しようとすれば、それは単純にボーダレスを意味します。北米の部材、建材がメーカーから消費者の手に渡る流通機構と同じシステムで、日本の消費者も購入できるようにする必要があります。

従来のハウスメーカーの持つ弱点を解決し、3割のコストダウンを可能に。

結論として、北米型の設計・施工、積算システム、資材調達方式の採用により、現時点でも輸入住宅の価格は30％から40％引き下げることが可能です。それを実現するための結論はこうです。

地場の工務店が大手メーカーに対抗して「高品質、低価格」の住宅を供給するには以下のような弱点を解決しなければなりません。

フューチャーハウジングシステムズは、地場優良工務店に対しこの4項目を強力にバックアップします。
フューチャーハウジングシステムズは、お客様に対して本格輸入住宅を適正価格で供給しますので、ハウスメーカーと比べ2〜3割のコストダウンを可能にしています。